La sombra de la quiebra inmobiliaria llega a Manhattan

NUEVA YORK.- Una de las historias más interesantes que ha recogido la prensa norteamericana a lo largo de la presente semana es la que hace referencia a la incapacidad del inversor Harry Macklowe para hacer frente al crédito de 7.000 millones de dólares obtenido el año pasado a fin de acometer la compra de siete edificios en Manhattan a Sam Zell y su Equity Office Properties Group, según se cuenta www.cotizalia.com

Una operación paralela a la adquisición, por parte de Blackstone y por otros 39.000 millones deuda incluida, del resto de la cartera del que se ha convertido en una especie de Manuel Jové norteamericano (toda la vida en el sector y venta en el pico del ciclo). El vencimiento se produjo el pasado sábado y a día de hoy siguen las negociaciones entre Deutsche Bank como principal acreedor (5.800 millones) y Fortress Investment Group (1.200) para encontrar una solución.

Una solución que pasa, ineludiblemente, por la ejecución de las garantías por parte de los acreedores, algo que no es una novedad para un Macklowe que ya viviera algo similar en la crisis de principios de los 90.

Sin embargo, lo interesante de esta fallida transacción es que pone de manifiesto la vorágine crediticia por la que, hasta hace dos días, navegaba el mercado, impasible ante los vientos huracanados que soplaban a su alrededor. La compraventa se cierra el 9 de febrero del año pasado. Ya antes, Zell había mandado a sus familiares y conocidos un video-felicitación navideña que, bajo el tronchante título de “Capitals keep falling on my head”, ponía de manifiesto la locura monetaria que, en su opinión, estaba afectando a muchos activos financieros e incidía negativamente en la rentabilidad de los mismos.

Les adjunto el documento subtitulado porque es un imprescindible para su colección. Consecuente con su filosofía liquidó en un par de meses su trust inmobiliario a un precio récord. Chapeau por él.

Por su parte, Macklowe se aprovechó de la situación del mercado de crédito para adquirir los edificios sin poner más equity o dinero de su bolsillo que los costes de estructuración. Inmuebles valorados en 7.000 millones de dólares comprados con un crédito de 7.000 millones, como financiación puente a un año. Toma ya, ríanse de Fadesa o Colonial.

Con una fortuna estimada por Forbes en 2.000 millones de dólares para él la operación era redonda. Si todo salía como pensaba, sería capaz de refinanciar los activos aprovechándose de la revalorización de los mismos transcurridos doce meses y, con el exceso, obtener liquidez para el resto de los negocios.

Si, por el contrario, la cosa se torcía su riesgo sería como mucho, el mínimo importe inicialmente desembolsado. El boom crediticio había permitido a Macklowe comprar una opción sobre un conjunto de edificios sin más riesgo que la prima abonada. Y algo más.

Y es que Macklowe otorgó como garantía a la parte senior de la deuda, -la correspondiente a DB que luego realizó varias subordinaciones, suscritas, entre otros, por General Electric-, los edificios adquiridos mientras que Fortress aceptaba como colateral el edificio de General Motors en la Quinta Avenida, adquirido por Macklowe en 2003 por 1.400 millones de dólares y que pretende vender hoy por 3.500.

Al final, si no hay otro remedio, -y ojo al dato, Colonial, que diría Butanito, el propio Macklowe acaba de volver del Golfo donde no ha encontrado socios que le acompañen en esta aventura- DB se quedaría con siete edificios recién valorados por CB Richard Ellis en 6.000 millones como contrapartida a un crédito de 5.800. Fortress vería repagada su deuda y Macklowe terminaría monetizando parte de su cartera inmobiliaria lo que se traduciría, de cumplirse el mejor escenario, en casi 2.000 millones más de patrimonio líquido. Un desenlace, sin embargo, que seguro es muy distinto al que todos habrían deseado.

Lo importante no obstante es la realidad que se esconde tras fallidos como éste. Y es que los bancos acumulan 220.000 millones de dólares de financiación apalancada que no han podido sacar de sus libros. La mitad de ella en Europa.

Tal y como recordaba recientemente Breaking Views en la edición del WSJ del pasado 12 de febrero, Deutsche la valoraba a cierre de 2007 al 96% de su valor facial mientras que el Market iTraxx LevX lo hace, a día de hoy, al 91% y el S&P´s leveraged loans al 86%.

Estos precios implicarían una pérdida, por ajustes a valor de mercado, de otros 22.000 millones para el conjunto de la banca. Pero Financial Times iba, en su Lex Column de ayer, un paso más allá y hablaba de que la caída de beneficios empresariales (algo que salvo en el caso de las financieras, de momento, es más una posibilidad que una realidad cierta) llevará a más de una compañía adquirida por el capital riesgo a la quiebra, vistos los multiplicadores pagados y los compromisos financieros adquiridos.

Cuidado. Es verdad que el caso Macklowe se encuadra mejor en lo que es el apalancamiento inmobiliario puro pero, aunque las garantías son superiores en este caso, los elevados precios pagados, el exceso de deuda y las facilidades a los prestatarios acercan, en cierto modo, esta deuda y sus riesgos al de un LBO.

No es de extrañar que almas tan poco gemelas como Botín y FG hayan reclamado, en menos de una semana, transparencia al sector financiero internacional con objeto de que el mercado sepa a que atenerse de una vez por todas. Un mensaje que, junto con la imprescindible mejora de la supervisión bancaria, especialmente en el mundo anglosajón, suscribo al 100%.

El problema, que no es manco, es que cuando las fichas del dominó siguen cayendo una detrás de otra (ayer fue el turno de los bonos municipales) cualquiera es capaz de adivinar, y sobre todo cuantificar, lo que se avecina. Hay, por tanto, que seguir extremando la cautela. Buen fin de semana a todos.