El valor de los pisos / Primo González

Todas las previsiones y pronósticos sobre el mercado inmobiliario español apuntan a recortes en las valoraciones de los pisos que oscilarían entre el 5% anual en los dos años que vienen (incluido este de 2008) y el 20% en el conjunto del periodo. Se han pronunciado sobre el tema instituciones tan solventes como la agencia Standard & Poor’s y el Fondo Monetario Internacional (FMI).

Después de siete años de crecimientos anuales muchas veces de dos dígitos, el recorte que se vaticina no parece de escándalo. A título de ejemplo, el valor de los activos bursátiles (que también es parte integrante del patrimonio de las familias) ha descendido en torno a un 11% en el primer trimestre del año en curso. La vivienda no se librará de las leyes de la economía y por ello un reajuste en las valoraciones parece razonable.

La cuestión está en ver si este descenso de los precios de las viviendas es motivo suficiente para desencadenar una crisis económica, aunque más bien se podría decir que el frenazo y caída en los precios de las viviendas es consecuencia del empeoramiento de las expectativas económicas. La construcción residencial ha experimentado un importante frenazo en los últimos meses, desde el otoño pasado, hasta el punto de alcanzar cotas bastante drásticas en el pasado mes de marzo.

Primero han dejado de comprar vivienda los inversores que estaban acumulando patrimonio. Luego se supone que han dejado de hacerlo algunos potenciales compradores, se supone que la mayoría, que tienen dificultades de acceso a un bien cuyo coste se había salido de muchos presupuestos familiares. Adicionalmente, y desde hace unos pocos meses, las entidades financieras han cerrado el grifo de las hipotecas.

Las redes bancarias están recibiendo instrucciones muy estrictas en cuanto a nuevos créditos, los menos posibles, y en lo que se refiere a ejecución de garantías. Hay una línea de dureza que está dejando al descubierto las malas prácticas que se han venido aplicando por compradores y financiadores en los últimos tiempos, financiando más del 100% de la vivienda, estirando los plazos de amortización hasta límites bastante por encima de la vida laboral y exigiendo muy pocos o ninguna garantías complementarias.

El resultado se va a ir viendo en los próximos meses. Las entidades financieras que han abusado de estas prácticas empezarán a recibir pisos de vuelta a precios inflados que tendrán que vender a precios más realistas, incurriendo en las correspondientes minusvalías en su cuenta de resultados ya que las garantías que habían recibido como contraprestación al crédito no valían lo que se había aceptado.

El proceso parece que está todavía en sus balbuceos pero no sería extraño que en lo que resta de año empezase a reflejarse en las cuentas de resultados del sector financiero español. Dentro de poco tendremos sobre la mesa los resultados de las entidades financieras del primer trimestre del año. No hay que esperar que en esas cifras aparezcan todavía señales claras de la precariedad en el cumplimiento de las obligaciones de amortización de hipotecas por parte de la clientela, pero sí es probable que la marea de los morosos empiece a dar sus primeros balbuceos y señales de vida.

La afirmación, bastante frecuente en estos últimos meses, de que la banca española está al margen de los problemas derivados del frenazo en el ciclo inmobiliario, es más bien una expresión de voluntarismo que de sentido común y realismo. Las últimas oleadas de compradores de viviendas en España, que es en donde se encuentra previsiblemente el grueso de la morosidad potencial que existe en el sector hipotecario, contienen unas dosis bastante elevadas de riesgo de impago.

En ese segmento es en el que probablemente han coincidido, además, los problemas de sobrevaloración de las viviendas que están detectando algunos organismos internacionales en el mercado español. Que viene un ciclo de empeoramiento de los activos bancarios parece fuera de toda duda. Por fortuna, los niveles de provisiones para hacerles frente son, en el caso español, muy elevados y se supone que nos pueden dejar a salvo de percances.