Fannie, Freddie y usted / Paul Krugman

Hemos llegado a la siguiente fase de nuestra aparentemente interminable crisis financiera. Esta vez Fannie Mae y Freddie Mac ocupan los titulares, con sombrías advertencias de un colapso inminente. ¿Qué tan preocupados debemos estar?

Bueno, voy a asumir una posición a contracorriente: la tormenta en torno de estas instituciones en particular es exagerada. Era claro que Fannie y Freddie tendrían que ser rescatadas por el gobierno y, como eso ya sucedió, sus problemas no arrastrarán a la economía.

Además, aunque Fannie y Freddie sufren graves problemas, no son responsables del embrollo en el que estamos.

Los antecedentes son estos: Fannie Mae —Asociación Federal de Hipotecas Nacionales— fue creada en los 30 para impulsar la propiedad de vivienda mediante la compra de hipotecas a los bancos, lo que a su vez liberaría efectivo para realizar nuevos créditos. Fannie y Freddie Mac, que hace prácticamente lo mismo, financian actualmente la mayoría de los préstamos hipotecarios que se hacen en Estados Unidos.

Los argumentos en contra de Fannie y Freddie empiezan con su peculiar estatus: aunque son compañías privadas, con accionistas y ganancias, también son “empresas patrocinadas por el gobierno” establecidas por una ley federal, lo que significa que tienen privilegios especiales.

El más importante de estos privilegios es implícito: la creencia de los inversionistas de que si Fannie y Freddie sufren la amenaza de un derrumbe, el gobierno federal saldrá al rescate.

Esta garantía implícita significa que las ganancias son privadas pero las pérdidas son socializadas. Si a Fannie y Freddie les va bien, sus accionistas cosechan los beneficios. Pero si las cosas van mal, Washington paga la cuenta. Cara, ellos ganan; cruz, nosotros perdemos.

Este tipo de apuestas sin posibilidad de pérdida alientan la toma de riesgos negativos, porque las desventajas son problema de otro. El ejemplo clásico de cómo puede suceder esto es la crisis de las instituciones de ahorro y préstamos (S&L, por sus siglas en inglés) de los 80: los propietarios ofrecían tasas de interés altas para atraer muchos depósitos, que estaban asegurados federalmente; luego esencialmente apostaban ese dinero. Cuando muchas de sus apuestas fracasaron, los federales terminaron asumiendo los costos. La limpieza que a final de cuentas se tuvo que efectuar le costó a los contribuyentes más de 100 mil millones de dólares.

Pero ésta es la cosa: Fannie y Freddie no tuvieron nada que ver con la explosión de préstamos de alto riesgo desatada hace algunos años, explosión que empequeñeció el fiasco de las S&L. De hecho, Fannie y Freddie, tras crecer rápidamente en los 90, desaparecieron en buena medida de la escena durante el apogeo de la burbuja inmobiliaria.

En parte, ello se debió a que los reguladores, en respuesta a los escándalos contables registrados en las compañías, impusieron restricciones temporales tanto a Fannie como a Freddie que limitaron sus préstamos justo en el momento en que los precios de la vivienda se empezaban a disparar. Asimismo, no hicieron préstamos de alto riesgo porque sencillamente no podían: la definición de crédito de alto riesgo es precisamente un préstamo que no cumple con el requisito, impuesto por ley a Fannie y Freddie, de comprar únicamente hipotecas emitidas a prestatarios que entregaron pagos iniciales sustanciales y documentaron cuidadosamente sus ingresos.

De tal forma que cualquier incentivo negativo que la garantía federal implícita pudo crear, ha sido anulado por el hecho de que Fannie y Freddie eran estrictamente reguladas en relación con los riesgos que podían asumir. Podría decirse que la experiencia de Fannie y Freddie demuestra que la regulación funciona.

En ese caso, sin embargo, ¿cómo fue que terminaron en problemas?

Parte de la respuesta es el tamaño mismo de la burbuja inmobiliaria, así como la dimensión de las reducciones de precios que se están registrando ahora que la burbuja estalló. En Los Ángeles, Miami y otras ciudades, cualquiera que haya contratado un crédito durante la cresta del mercado, probablemente sufre de capital negativo (es decir, su casa vale menos de lo que debe) en este momento, incluso si su pago inicial fue de 20%. El resultado es una elevada tasa de morosidad aun en préstamos que cumplieron con las reglas de Fannie y Freddie.

Asimismo, a Fannie y Freddie, aunque han sido estrictamente reguladas en materia de créditos, no se les ha requerido acumular suficiente capital, es decir, dinero recaudado por vender acciones más que por tomar créditos. Esto implica que incluso una pequeña disminución en el valor de sus activos puede ponerlas en números negros, adeudando más de lo que poseen.

Y efectivamente existe un escándalo político real en todo esto: varias advertencias se hicieron de que la escasa capitalización de Fannie y Freddie entrañaba riesgos para los contribuyentes, pero las administraciones de las compañías se sumaron al juego político, contratando sistemáticamente figuras influyentes de ambos partidos. Sin embargo, las maquinaciones políticas de Fannie y Freddie, aunque desagradables, no jugaron un papel significativo como causa de nuestros actuales problemas.

De todos modos, ¿no es indignante que los contribuyentes terminen rescatando a estas instituciones? No realmente. Estamos en medio de una crisis financiera grave, y este tipo de crisis casi siempre terminan con algún tipo de rescate del sistema bancario por parte de los contribuyentes.

Y seamos claros: no se puede permitir que Fannie y Freddie se derrumben. Con el colapso de los préstamos de alto riesgo, esas compañías son hoy más importantes que nunca para el mercado inmobiliario y para la economía en su conjunto.