El Banco de España subraya que la antigüedad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es un "inequívoco" indicio de deterioro, y que "en ningún caso la entidad retrasará el reconocimiento de este deterioro".
Las coberturas para los activos que permanezcan en balance más de 24 meses podrán sustituirse por las que se pongan de manifiesto mediante una tasación relativa al momento a que se refieren los estados financieros. En ningún caso, el importe de cobertura será inferior al estimado para los activos que permanezcan en balance más de 12 meses.
Para los activos que permanezcan en balance más de 24 meses, las entidades dispondrán de procedimientos que aseguren la adecuación de los valores de tasación de mercado utilizados en las condiciones reales de mercado en la zona de ubicación de aquellos.
Asimismo, los nuevos porcentajes de cobertura aplicables a los activos dudosos por morosidad de cliente y "por acumulación de importes morosos en otras operaciones" son del 25% hasta los seis meses; del 50% para un periodo de morosidad de entre 6 y 9 meses; el 75% para un periodo de entre 9 y 12 meses y el 100% para un año.
La norma, que añade una nueva sección bajo el título 'activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas', también señala que el valor por el que deben ser reconocidos los activos recibidos en pago de deudas, "será el menor importe entre el valor contable de los activos inmobiliarios aplicados, es decir, su coste amortizado y el valor de tasación de mercado del activo recibido en su estado actual, menos los costes estimados de venta, que en ningún caso serán inferiores al 10% del valor de tasación en estado actual".
La norma está orientada a ofrecer a las entidades una guía de buenas prácticas para la cobertura de riesgo de crédito y garantizar la cobertura de toda pérdida estimada asociada a préstamos dudosos.
Las modificaciones introducen mejoras en varios aspectos concretos, ya que se reconocen garantías inmobiliarias con la condición de que sean primera carga a partir "del menor valor entre el coste escriturado y acreditado del bien inmueble o su valor de tasación", pero aplicando recortes que reflejen tanto la heterogeneidad de las garantías como las distintas posibilidades de movilización de las mismas en el corto plazo.
Estos recortes oscilarán entre el 20% para las viviendas terminadas que son residencia habitual del prestatario y un 50% para parcelas y solares urbanizables. Además, se unifican los calendarios en uno solo para garantizar la cobertura total del riesgo de crédito una vez transcurridos doce meses, con lo que se recorta el periodo de tiempo para provisionar los préstamos.
En tercer lugar, establece principios 'ex ante gestión' de riesgo que incide en aspectos, como la correcta evaluación de flujos de efectivo del prestatario, y establece ciertas presunciones en materia de provisiones para los activos adquiridos en pago de deudas, que incentivan la búsqueda de soluciones de gestión relativas a este tipo de activos que permitan liberar "con premura" los recursos invertidos en ellos en beneficio de la actividad típica de las entidades de crédito.
Además, la norma pone de manifiesto que los criterios de concesión de préstamos deben tener en cuenta la capacidad de prestatario para cumplir en "tiempo y forma" sus obligaciones financieras y estar basado en un plan de pago "realista".
En el caso de los particulares, "los planes de amortización deberán observar una relación máxima entre el servicios de sus deudas, incluidos todos los pagos recurrentes para atender sus créditos de la entidad y para otras deudas, y la renta recurrente disponible del prestatario que la entidad puede evidenciar como procedente de su fuente de generación de ingresos más recurrente".
Asimismo, la concesión de financiación de proyectos inmobiliarios deberá incluir condiciones, como un límite preciso respecto del porcentaje de financiación del coste de adquirir la propiedad del terreno y su desarrollo posterior, incluyendo su desarrollo urbanístico y edificación posterior.
Como regla general, la financiación inicial del coste de adquisición de terrenos para su posterior desarrollo urbanístico no será superior al 50% del menor importe entre el declarado en escritura pública y su valor de tasación.
La política de renegociaciones de deuda deberá tener en cuenta una experiencia "mínima" con el prestatario, de "cumplimientos" durante un periodo suficientemente amplio o un importe de amortización del principal prestado que sea equivalente, así como un límite a la frecuencia de renegociación durante un número suficientemente amplio de años.
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