El 'ladrillo' vivirá en España el peor año de la crisis en 2013

MADRID.- El sector inmobiliario vivirá en 2013 su peor año desde el estallido de la crisis en España y se cobrará, de un lado, otros 100.000 nuevos parados (-10%), y de otro, medianos y grandes promotores, que seguirán la estela de la concursada Reyal Urbis, en un mercado estrangulado por el exceso de oferta, la escasa demanda y un crédito que no acaba de fluir.

   En este contexto, es de esperar que los precios de la vivienda, que descendieron un 13,7% en 2012, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), continúen bajando de forma importante este año, con diferencias a nivel geográfico, si bien no cabe esperar que en ello tenga un efecto decisivo el 'banco malo' o Sareb, puesto que no estará operativo hasta finales del año.

   Éste es el escenario que ha dibujado el socio-director de Horizone Consulting, Julio Gil, durante la presentación de un estudio sobre la situación actual y las perspectivas del mercado inmobiliario residencial, quien además avisa de que el hecho de que 2013 vaya a ser "el peor año de la crisis no quita para que 2014 vuelva a serlo".

   En cifras, Gil ha avanzado que la construcción de viviendas se volverá a situar en mínimos en 2013, con un total de visados por debajo de los 44.162 del pasado año. Asimismo, como este descenso de visados ha sido progresivo en los últimos años, es previsible que la finalización de viviendas se sitúe por debajo de los 119.980 inmuebles de 2012.

   Así, como muestra de la dimensión del ajuste que sufre el sector, las viviendas en construcción sufrirán a finales de este año una caída del 91% respecto a los niveles de 2007, hasta las 95.000 viviendas.

   Sin embargo, esta ralentización en la oferta de nuevas viviendas no está traduciéndose en una absorción del 'stock' de viviendas vacías, puesto que la demanda sigue siendo débil. Así, aunque el año pasado se cerró con un ligero repunte de las transacciones por la anticipación a la eliminación de la deducción por compra y la subida del IVA desde enero, este año marcará nuevos mínimos de compraventas, "sobre todo en el primer semestre".

   Así pues, la bolsa de viviendas sin vender que arrastra el sector sigue sin visos de verse reducida. Horizone estima que en 2012 se redujo únicamente en 20.000 viviendas, hasta la horquilla de 800.000 y 850.000 inmuebles, es decir, similar al que había al inicio de la crisis (en 2008 y 2009 siguió aumentando a medida que se ejecutaron proyectos iniciados en los años previos a la crisis).

   Por otro lado, si el 'stock' sigue en cifras de años atrás, también permanecen las dificultades para obtener créditos. Según Gil, en la actualidad hay "un doble mercado", por un lado el del sector financiero, en el que los bancos comercializan sus activos y tienen al mismo tiempo la llave de la financiación; y por otro, el de los particulares, para los que es "bastante complicado" vender sus viviendas en estas circunstancias.

   Además, aunque "se ha avanzado muchísimo" en el saneamiento de la banca, éste "no está depurado al 100%", por lo que "no sería extraño que, por nuevas exigencias o por el deterioro del mercado inmobiliario, que haga que créditos normales pasen a ser subestándar o dudosos, entidades que hasta ahora no han recibido ayudas, en el futuro las necesiten y las que sí las han recibido, necesiten más".

   En el capítulo de soluciones, Gil apuesta por dos vías principales: la rehabilitación y la atracción de la demanda extranjera. En el primer caso, considera que la rehabilitación es "la única salida" para mantener la actividad y el empleo en el sector.

   Por ello, demanda una "apuesta decidida" por esta actividad en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2013 que vaya acompañada de un plan de financiación con plazos de amortización asequibles, que apoye, por ejemplo, a las comunidades de vecinos que quieran acometer estas obras, así como remover trabas legislativas a nivel autonómico y local para favorecer las labores de rehabilitación.

   Otra de las vías de salida del sector debe ser, según el socio-director de Horizone, la atracción de la demanda extranjera. "Debe convertirse en una política de Estado", ha llegado a decir en el sentido de el Gobierno debería llegar a un acuerdo con las comunidades autónomas "que exceda las competencias autonómicas" para desarrollar un urbanismo en costa que dote de más seguridad jurídica a los inversores extranjeros. "España tiene que exportar viviendas", ha zanjado.

   Por otro lado, Gil ha indicado que en materia de alquiler es preciso fomentarlo en todo caso con el 'stock' de vivienda existente, con lo que se trata de un mercado que está en manos de la banca y la Sareb, mientras que en cuanto a la vivienda protegido (VPO) ha recordado que con la bajada del precio de la vivienda nueva, ésta modalidad apenas tiene salida y seguirá perdiendo peso en el parque inmobiliario en 2013 y 2014.

   Por ello, ha propuesto que, al menos de modo transitorio, se liberen las reservas de suelo para VPO para que no supongan un "tapón" para la iniciativa privada.

   Finalmente, sobre la previsible reforma de la Ley Hipotecaria española, Gil ha defendido que ésta "podría ser más justa", pero ha llamado a abordar estos cambios con "tiento", puesto que, por ejemplo, la dación en pago retroactiva supondría "más problemas" para el sector financiero. En su opinión, tal vez habría que esperar para abordar cambios de ese calado al momento en que "no estén todos los ojos puestos en España".