MADRID.- Las transacciones directas en activos inmobiliarios se
triplicaron en 2014, hasta los 9.660 millones de euros, en el marco de
un volumen total de inversión en el sector de 23.028 millones de euros,
frente a los 5.344 millones de un año antes, según el 'Informe de
inversión en el sector inmobiliario en España 2014'.
Así, el 84% de esos más de 23.000 millones de euros se
repartió entre inversión directa en activos y la adquisición de carteras
de deuda con colateral inmobiliario. El 16% restante correspondió a
transacciones sobre acciones de sociedades inmobiliarias y servicers.
En rueda de prensa, el CEO de Irea, Mikel Echavarren, ha dicho
que este incremento de la actividad en 2014 "ha ayudado a desatascar
las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector".
Ahora bien, el inversor interesado por el sector inmobiliario
español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los
protagonistas son los grandes fondos como Blackstone o Lone Star y, por otro, porque en el plano nacional destaca la
actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria
(Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante
porcentaje de capital extranjero.
En el caso concreto de la inversión en activos, Irea precisa
que los centros comerciales acapararon en 2014 el 26% del capital, con
2.501 millones de euros, seguidos de las oficinas (24%) y los hoteles
(11%), estos últimos en pleno ascenso. En este punto, los activos
residenciales sólo recibieron el 8% de la inversión, incluyendo tantos
suelos como producto acabado.
Además, el 85% de las transacciones se corresponden con
activos terminados, mientras que el suelo sólo supone un 4%. Con todo,
Echavarren ha destacado el "mérito" de este porcentaje de suelo, ya que
se trata de un activo que posteriormente ha de ser promovido.
En el actual contexto parece un logro ese 4% dado que, aunque
muchos promotores "desean comprar suelo, no tienen capital suficiente
para hacerlo y la obtención de financiación es muy complicada".
El CEO de Irea ha insistido en que los inversores
internacionales se hicieron con el 53% de la actividad inversora en
activos, seguidos del 24% de las Socimis. Los promotores sólo con un 3%.
Por el lado del vendedor, fueron los propios inversores los que
vendieron un 24% de los activos, mientras que las entidades financieras
se deshicieron de otro 22%. Así, los promotores (6%) o instituciones
como la Sareb (17%), se mantuvieron en un segundo plano.
Por otro lado, si los activos residenciales no fueron los
suficientemente atractivos para los inversores en 2014, no así lo fue la
deuda vinculada al residencial. Mientras que el volumen de operaciones
de carteras de deuda fue de 9.683 millones de euros, el 48% se
correspondió a éste segmento. No obstante, buena parte de este montante
se refiere a la cartera de CatalunyaCaixa que fue adquirida por
Blackstone.
En este caso, el inversor internacional compró el 100% de las
carteras de deuda transaccionadas, el 91% concretamente por fondos de
inversión. Frente a estos compradores, el 90,6% de los vendedores fueron
entidades financieras y el 9,3% fueron instituciones.
El análisis se detiene finalmente en la adquisición de
acciones de sociedades inmobiliarias. En 2014 se movieron 820 millones
de euros (22%) en la compra de acciones de Metrovacesa y Colonial, ambas
cotizadas, mientras que el 2.866 millones (el 78%) restante, cayó del
lado de sociedades no cotizadas.
De cara a este año, Echavarren espera que "la enorme presión
de la liquidez" introducida en los mercados tras las últimas maniobras
del BCE alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios.
Sobre este supuesto, Irea espera que, sin que los inversores
internacionales pierdan protagonismo, los nacionales ganen cuota
también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en
número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa, y en
relevancia.
Por el contrario, Sareb perderá protagonismo en 2015 ya que
las entidades financieras cada vez pondrán más carteras de deuda en el
mercado. En este caso, no se esperan compradores nacionales de deuda, al
tratarse de operaciones que exigen un músculo de capital que ningún
agente nacional puede abarcar.
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