MADRID.- El sector inmobiliario español
ha vivido un año 2015 excepcional, con un volumen de inversión de unos
13.000 millones de euros, de los que el 70% provenían de capitales
extranjeros contando con la inversión que ha entrado a través de las
sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi).
Esta cifra es un 25% superior a la de 2014, año en el que ya
se alcanzaron cifras récord en línea con las de 2007, y el triple de
2013. Más aún, si se tiene en cuenta la caída de las rentas durante la
crisis, la superficie contratada con esos 13.000 millones de euros sería
un 60% superior a las cifras de 2007.
Pero un segmento destaca por encima del resto, el de las
oficinas, en el que se llevan invertidos 6.500 millones de euros hasta
la fecha --incluyendo la operación de compra de Torre Espacio por 558
millones de euros--, y en el que previsiblemente se cerrarán operaciones
por importe de entre 300 y 400 millones de euros más antes de que acabe
el año.
Con este empuje, el mercado de oficinas español, punta de
lanza en la recuperación del sector, se ha consolidado como el cuarto
más importante del mundo, ha puesto tierra de por medio con el italiano y
se acerca al francés. Por delante, quedan aún Alemania e Reino Unido,
donde las cifras actualmente son inalcanzables.
Así lo pone de manifiesto el análisis presentado este
miércoles por el director nacional de Capital Markets de CBRE, Mikel
Marco-Gardoqui, su directora de National Research, Lola Martínez, y los directores nacionales de Corporate Finance, Heriberto Teruel y Julián Labarra.
Dentro del mercado de alquiler de oficinas, la contratación
tanto en Madrid como en Barcelona ha registrado en 2015 los mejores
datos de los últimos años, con incrementos que rozan el 40%.
Pero, el hecho de que más de la mitad de la inversión llegada
al 'ladrillo' en España este año se concentre en el sector de oficinas
no ha impedido que todos los sectores restantes se encuentren en cifras
récord.
Así, en el sector retail, el aumento del consumo doméstico
está llevando a los inversores a interesarse por los centros comerciales
y, no ya por las tiendas en calles prime de 300 metros cuadrados, sino
por los megastores de 3.000 metros cuadrados en estas áreas.
Ello ha supuesto que, por primera vez desde 2007, las rentas
en estos espacios hayan subido, hasta un 5% o un 10% respecto a 2014. En
este ámbito, CBRE espera que se alcance un volumen de inversión de unos
4.000 millones de euros al cierre de 2015.
En el segmento logístico, también se alcanzarán en 2015
máximos históricos de inversión, en torno a 800 millones de euros, con
récord de ocupación en Cataluña, hasta los 500.000 metros cuadrados, y
el consiguiente incremento de las rentas. La situación en Madrid es de
estabilidad.
Por su parte, el segmento hotelero también había alcanzado en
el primer trimestre del año los 1.400 millones de euros de inversión,
muy por encima de los 1.100 millones de todo 2014, y logrará rondar los
2.000 millones de euros. En este caso, ha sido clave el interés mostrado
por las socimi en este nicho, especialmente Hispania.
En lo que se refiere al sector residencial, desde CBRE
coinciden con otras voces del sector en que todo apunta a que se está
produciendo una recuperación a distintas velocidades. En primer lugar,
se encuentran Madrid y Barcelona, seguidas de las ubicaciones más
consolidadas de la Costa del Sol y Levante, y después el resto de España, donde la situación está estabilizada.
En este punto, Labarra ha indicado que los suelos aún no se
financian, pero se comienza a dar créditos a los promotores con
proyectos solventes. En otros casos, estos promotores se están asociando
con fondos poseedores del capital, que no encuentran buenas
rentabilidades en otros segmentos, para, con su conocimiento del
terreno, sacar adelante nuevas promociones.
Y es que como consecuencia de esta evolución del mercado, las
rentabilidades han mantenido una tendencia a la baja a lo largo de 2015,
fruto de la presión de la demanda y de las escasez de producto,
especialmente de oficinas en las localizaciones más exclusivas.
Además, CBRE espera que la presión del comprador se mantenga
en 2016, con lo que las rentas seguirán subiendo, como ya lo han
empezado a hacer en los segmentos de oficinas y retail.
Otra de las consecuencias de esta situación es una
diversificación geográfica y de tipología del producto. Por ello, el
inversor oportunista que llegó a España casi al inicio de la
recuperación económica y que ha asumido grandes riesgos, está
conviviendo ahora con un perfil más 'core', que busca más seguridad y al
que no le importa tanto asumir esas menores rentabilidades.
Pero sobre todo, Marco-Gardoqui ha explicado que lo que
escasea es oferta de producto de calidad".
"Hay necesidad de
reposicionamiento y de rehabilitación de productos en todos los
sectores", ha dicho.
Sobre qué ocurrirá en 2016, desde la consultora inmobiliaria
se cree que los 10.000 millones de euros de inversión seguirán siendo el
"suelo" y que las rentas continuarán aumentando.
La razón es que seguirá habiendo oferta, entre otras cosas
porque los inversores oportunistas que compraron cuando los productos
estaban en su precio más bajo tratarán de venderlo a mejor precio y
porque la demanda se mantendrá fuerte.
Además, la consultora indica que algunos inversores están
comprado carteras de deuda a la banca con colateral en suelo, de modo
que esperan venderlo a promotores para que construyan en un plazo de dos
o tres años. "Es un mercado que empezó a existir en 2013 y que está
desatascando el mercado", añaden desde CBRE.
Por otro lado, CBRE cree que se mantendrá una mejora de la
financiación vía crédito e incluso una parte de los inversores podrían
dejar de usar su capital para comprar productos y empezar a financiar a
aquellos que quieren adquirirlos.
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